Catasto, dati da rivedere per oltre 725 mila case nella Bergamasca

Se ne parla da tempo, e alla fine è arrivata. La riforma del catasto è stata inserita nella legge delega sulla riforma fiscale varata giovedì scorso, ma avrà effetto solo nel 2026. Almeno fino ad allora il governo ha assicurato che nulla cambierà per i contribuenti. Intanto si farà una ricognizione dell’esistente, fra cinque anni si vedrà.

In questa prima fase ci si concentrerà soprattutto sugli strumenti a disposizione di Comuni e Agenzia delle Entrate per l’emersione degli immobili sconosciuti al fisco - che sarebbero oltre un milione su tutto il territorio nazionale - stanando edifici e terreni non censiti e abusivi, oltre a quelli con errata destinazione d’uso o categoria catastale. La caccia agli immobili fantasma arriva a quasi dieci anni dagli ultimi dati noti, quando in tutta la Penisola si scoprirono 1,2 milioni di case non accatastate, recuperando 537 milioni di euro. Stavolta, però, verranno usati strumenti nuovi, dall’informatica ai droni.

La riforma prevede poi di attribuire a ogni unità immobiliare, oltre all’attuale rendita catastale, «il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata» ai valori di mercato. In effetti l’attuale sistema risale agli anni Ottanta ed è basato su estimi che rappresentano il valore teorico di locazione, ma è chiaro che a quarant’anni di distanza non rispecchiano più la realtà.

Valori e rendite verranno poi aggiornati periodicamente, come pure saranno varate norme ad hoc per gli immobili di particolare pregio storico e artistico, in considerazione del fatto che la loro gestione può risultare molto onerosa. L’obiettivo, come dice la legge delega, è arrivare ad applicare «una più equa imposizione fiscale», ma per il momento i nuovi criteri per la classificazione degli immobili non saranno utilizzati «per la determinazione della base imponibile dei tributi».

I numeri a Bergamo

Ma qual è la fotografia attuale della Bergamasca dal punto di vista catastale? In tutta la provincia risultano registrati 725.218 immobili a destinazione residenziale, 71.852 dei quali nel capoluogo.

Le classi più numerose sono la A2, la cosiddetta civile, e la A3, relativa alle abitazioni economiche: nella prima sono iscritte 30.414 case in città e 206.494 in provincia; nella seconda 28.522 in città e 297.342 in provincia. Seguono i villini della classe A7 (2.331 in città, 67.738 in provincia) e le abitazioni di tipo popolare registrate in classe A4 (5.819 a Bergamo e 59.478 in provincia). Uffici e studi privati sono invece classificati in classe A10: ne risultano 4.114 in città e 12.950 in provincia.

Pochissime le residenze considerate di lusso, che con il sistema attuale pagano l’Imu anche come prima casa: nella classe A1 (signorile) a Bergamo ne risultano appena 151 e solo 370 nel resto della provincia; nella A8, le ville, 101 nel capoluogo e 582 in provincia; nella A9, castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico, rispettivamente 93 e 109. Vero che il discrimine fra A2 e A1 o fra A7 e A8 è molto sottile, ma i numeri censiti, 1.406 residenze di lusso in tutta la provincia, sembrano decisamente poco credibili e sottostimati.

Un’altra classe di peso è la C6, quella delle autorimesse: ce ne sono 58.268 a Bergamo, 527.768 in provincia. Con il sistema attuale il box singolo rientra fra le pertinenze dell’abitazione principale ed è quindi esentato dal pagamento dell’Imu, mentre dal secondo in poi l’imposta sui fabbricati va pagata come seconda casa.

Un capitolo a parte riguarda la classe F, suddivisa in 7 sottoclassi, che comprende gli immobili che non producono reddito, come quelli in costruzione, quelli in via di definizione e i lastrici solari. In particolare, nella classe F2 sono accatastati gli edifici collabenti, cioè fortemente degradati o non accatastati per evitare la pressione fiscale. Durante la discussione sulla legge delega era stato osservato che in Italia ne esistono ben 550 mila: di queste, 2.518 sono registrate in provincia di Bergamo e 27 nel capoluogo (quindi in tutto 2.545).

Criteri da adottare

La legge delega non entra troppo nel dettaglio, ma da tempo si parla del superamento degli opinabili vani catastali in favore del metro quadro, per evitare il paradosso che una casa in una zona di pregio possa avere una rendita (sulla carta) inferiore a una di uguale superficie in periferia. In più nei capoluoghi, oggi suddivisi in aree troppo vaste e poco uniformi dal punto di vista del mercato immobiliare, si parla di istituire microzone omogenee (dal punto di vista di prezzi di vendita e affitti) che in alcune grandi città come Roma e Milano sono già state individuate: nella capitale si passerà da 7 zone censuarie a 233, nel capoluogo lombardo da 3 a 41.

L’Agenzia delle Entrate già oggi fa riferimento ai valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), la banca dati delle quotazioni degli immobili e delle locazioni, aggiornata ogni semestre, che individua un intervallo di valori per ogni ambito territoriale omogeneo e per tipologia di immobile.

Per i fabbricati ad uso residenziale l’Omi suddivide Bergamo città in 25 zone, a loro volta ripartite in quattro fasce (centrale, semicentrale, periferica, suburbana ed extraurbana), con una classificazione dello stato dell’immobile che va da “ottimo” a “normale” a “scadente”. Secondo i dati Omi riferiti al secondo semestre 2020, i prezzi delle case a Bergamo variano dai 1.100 euro al metro quadro della zona Malpensata/via Zanica/via Gavazzeni ai 3.400 euro al metro quadro di ville e villini sui colli e a San Vigilio. Per un box si va dagli 840 euro al metro quadro di Canovine/San Bernardino bassa/Carnovali ai 2.500 del pieno centro, mentre per un negozio, sempre in pieno centro, la forbice va dai 1.900 al metro quadro ai 5.300. Ma sui prezzi c’è poco da fare: la legge del mercato è sovrana e anche i valori Omi rischiano di essere superati.