«Case, compravendite in calo del 10% nel 2023»

Un mercato ancora in buona salute, ma le difficoltà sono dietro l’angolo. Inflazione, tassi di interesse sui mutui vicini al 5%, fine del superbonus, vincoli Ue sugli edifici green. Per non parlare dei fronti internazionali di crisi, dalla guerra in Ucraina al Medio Oriente. Gli ingredienti per portare a un rallentamento del mercato immobiliare, con le inevitabili conseguenze sui valori, ci sono davvero tutti.

Il secondo trimestre

Qualche riscontro concreto c’è già: secondo il più recente report di Tecnocasa nel secondo trimestre 2023 le compravendite in provincia di Bergamo sono diminuite del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022. «Il periodo post pandemia aveva dato ridato ossigeno e fiducia al settore – ricorda Gianfederico Belotti, direttore responsabile dell’osservatorio immobiliare “ValoreCasa&Terreni” –, tanto è vero che dopo il picco negativo del 2013, quando i prezzi della case avevano segnato una perdita del 6,5% rispetto all’anno precedente, nel 2022 c’è stato un balzo del +30% nel volume della compravendite con un conseguente recupero dei valori. In questo momento purtroppo la parola d’ordine è incertezza. Incertezza sulla stabilità del posto di lavoro, sulla dinamica dei prezzi, sulla percentuale dei tassi di interesse, sulle tariffe energetiche, sulle normative italiane e comunitarie. Di fronte a tutte queste incertezze il cittadino medio difficilmente deciderà di impegnarsi in un acquisto così importante come quello della casa».

L’aumento dei tassi

Tra le prime cause del rallentamento del mercato c’è il costante aumento dei tassi di interesse sui mutui. Iniziato a luglio del 2022 con un rialzo dello 0,25% oggi, dopo dieci aumenti, ammonta a oltre 4 punti percentuali. La conferma delle difficoltà innescate da questi aumenti, che hanno fatto salire la rata del mutuo, arriva anche da Nomisma, che stima per l’anno in corso un indebolimento del 15% della domanda sul mercato immobiliare: «Con molta probabilità nella nostra provincia il 2023 si chiuderà con un calo delle compravendite di circa il 10%. Calo che dovrebbe trascinare al ribasso delle quotazioni intorno al 2,5% – prevede Belotti –. Detto in altre parole, sono sempre meno coloro che possono permettersi di acquistare. In questa fase congiunturale la compravendita è alla portata solo di chi dispone di ingente liquidità o ha le spalle sufficientemente larghe per accollarsi un mutuo molto oneroso».

Dello stesso avviso anche Oscar Caironi, presidente di Fimaa Bergamo, la Federazione italiana mediatori agenti d’affari di Ascom, seppure con dati leggermente diversi percentualmente, ma non nella sostanza del fenomeno: «Per la nostra provincia ci aspettiamo un calo delle compravendite intorno al 12%. Per il 2024 la tendenza non può che continuare a essere la stessa, per non parlare poi del fatto che si avvicina sempre di più la data del 2030 con la scadenza dettata dalla Ue sull’efficientamento energetico della abitazioni. La contrazione della compravendite potrebbe portare a una piccola diminuzione dei valori che – stima Caironi – potrebbe essere intorno al 5%».

Il mercato del nuovo

Un discorso a parte merita invece il mercato del nuovo: «Premesso che l’abitazione in classe energetica elevata è appannaggio della classe medio-alta con possibilità di spesa senza dover ricorrere a un mutuo – precisa Caironi –, sul nuovo la gente è più disposta a spendere, infatti per le nuove costruzioni non è prevista nessuna contrazione né delle vendite né dei prezzi. Paradossalmente poi il nuovo, che resta su valori alti, non trascina l’usato». «In pratica - conclude - se mediamente il nuovo si vende intorno ai 2.500-2.800 euro al metro quadro, l’usato scende sensibilmente a 1.800-2.000, piuttosto che attestarsi intorno ai 2.000-2.300. Questo anche perché c’è troppa differenza di qualità tra un’abitazione anni ’80 e una di nuova edificazione».