Caro-affitti, in 8 anni aumenti vicini al 30%. Ma gli alloggi vuoti restano tanti: 11.700

AAA casa cercasi. Se il mattone resta l’investimento più prezioso, spesso il coronamento del sogno di una vita, c’è chi una casa non può acquistarla (o preferisce non farlo). Anche il mercato degli affitti vive però una congiuntura complessa, con i prezzi sempre più verso l’alto. Alla base c’è quella vecchia regola che muove l’economia: la legge della domanda e dell’offerta. Poche case disponibili e tante richieste, dunque quotazioni che salgono continuamente. I dati di Immobiliare.it, tra i principali portali online dedicati agli annunci immobiliari, i ndicano che ad agosto 2023 il prezzo medio degli affitti in città era pari a 10,94 euro al metro quadro al mese (in concreto: circa 765 euro al mese per un appartamento sui 70 metri quadrati), in rialzo del 6,11% rispetto all’agosto del 2022, e con un incremento del 27,21% rispetto al prezzo medio di maggio 2015 (circa 8 anni fa, il dato più vecchio all’interno della banca dati del sito).

Bergamo è il quarto capoluogo più caro della Lombardia: domina ovviamente Milano con una quotazione media di 22,23 euro al metro quadro al mese, poi Como (13,93 euro/mq al mese) e Monza (13 euro/mq al mese). «Il mercato degli affitti vive una situazione anomala – osserva Gianfederico Belotti, agente immobiliare e direttore del borsino Valore Casa&Terreni –: stanno diventando mosche bianche, nel senso che c’è una forte difficoltà nel trovare nuove opportunità. Bilocali e trilocali in affitto sono difficili da reperire, c’è una richiesta enorme e i prezzi crescono notevolmente. Perché? In parte perché il patrimonio di abitazioni disponibili è eroso dal proliferare di case vacanze, affitti brevi e b&b». Ma c’è anche un altro fattore: «Con i tassi dei mutui alle stelle – spiega ancora Belotti –, molte famiglie si sono orientate verso l’affitto in attesa che i tassi scendano». In Lombardia la corsa più rapida nell’ultimo anno è stata quella di Lecco (+13,91%), mentre Mantova è la città dove i prezzi sono restati più stabili (+3,15%); sul medio periodo, cioè dal 2015 a oggi, spiccano il +46,25% di Milano e il +49,43% di Monza.

Ma ci sono 11.700 case vuote

Eppure c’è anche un patrimonio immobiliare silente, vuoto e non utilizzato, oppure utilizzato a scopi non residenziali. L’ultima fotografia è in un’elaborazione del Sole 24 Ore, che ha incrociato i dati catastali con quelli dell’Istat aggiornati al 2021: nella città di Bergamo, a fronte di 68.983 abitazioni censite dalle mappe catastali, il 17% risulta non utilizzato. Tradotto in valori assoluti: una geografia urbana punteggiata da 11.700 case «vuote». La tendenza è in realtà in lieve miglioramento (il «tasso di utilizzo», cioè l’occupazione, è cresciuto di 3,4 punti percentuali rispetto al 2011), e Bergamo si colloca al 29° posto tra i capoluoghi italiani col maggior «tasso di utilizzo» (e dunque con la minor percentuale di case vuote). Alla base, un ventaglio di fattori. L’escalation degli affitti brevi turistici orienta i proprietari di immobili a dedicarli a queste attività più redditizie, sottraendoli dal mercato della residenzialità. Ci può essere poi una quota di «nero», affitti non registrati. Infine, un tema destinato a farsi sempre più pesante (soprattutto in vista dell’introduzione della direttiva europea sulle «case green»): c’è una fetta consistente di patrimonio immobiliare non utilizzato perché vecchio, deperito dal tempo, difficile da (ri)mettere sul mercato.

La strategia del Comune

«Occorre trovare degli strumenti che possano favorire la messa a disposizione della gran parte di questi immobili», ragiona Marzia Marchesi, assessore alle Politiche abitative del Comune di Bergamo: «I poteri degli enti locali sono limitati, ed è difficile immaginare che tutte queste case sfitte possano rientrare nel mercato – riconosce Marchesi –, ma va considerato che la domanda di casa c’è ed è significativa». Più in generale sul tema della casa, Palazzo Frizzoni sta lavorando ad alcuni interventi: «Nell’ottica del nuovo Pgt – spiega ancora l’assessore Marchesi – abbiamo pensato di costituire un fondo comunale per l’abitare, finalizzato a dare maggiori garanzie alle famiglie in cerca di casa considerate non sufficientemente solvibili. Oppure ancora, c’è l’obiettivo di ridurre i rischi della locazione attraverso il sostegno ai proprietari, qualora ci fosse una morosità o la manomissione dell’alloggio. Un altro possibile intervento è l’integrazione del canone d’affitto per le famiglie in situazione di difficoltà economica, così come l’estensione degli incentivi per i proprietari che scelgano il canale dell’affitto concordato e poi puntare sulla ristrutturazione e il riatto degli alloggi popolari». «Con le adeguate risorse – conclude l’assessore alle Politiche abitative – sono azioni che anche le amministrazioni locali possono intraprendere».