LA BCE TAGLIA I TASSI
E L’IMMOBILIARE SORRIDE

Dopo un repentino aumento che ha portato i tassi di interesse da un territorio negativo ai massimi degli ultimi vent’anni, con dieci aumenti consecutivi del costo del denaro, il 6 giugno la Banca Centrale Europea ha deciso di ridurre i tassi di 25 punti base, grazie alla discesa dell’inflazione nell’area euro, che comunque resta ancora superiore all’obiettivo del 2%. Questo intervento si ritiene che segni l’inizio di una fase di discesa dei tassi. Gli esperti stimano che entro la fine dell’anno la BCE potrebbe effettuare ulteriori riduzioni per un totale di almeno 50 punti base. Altri tagli sono previsti, poi, nel corso del 2025. La tempistica rimane però incerta: in caso di inflazione persistente i tassi potrebbero rimanere alti più a lungo. A tal proposito, Cristine Lagarde, nella conferenza stampa di giovedì 6 giugno, ha sottolineato che il percorso sarà accidentato e che «ci saranno vari scossoni sulla strada» di allentamento della stretta monetaria. La prima riduzione dei tassi favorisce l’accesso al credito per chi desidera acquistare una casa e funge da stimolo per il settore immobiliare nel suo complesso, pilastro fondamentale per l’economia italiana. L’effetto sarà quasi immediato sui variabili, anche se rimarranno più alti rispetto al fisso, motivo per cui quest’ultimo rimane al momento preferito dalla quasi totalità dei richiedenti. Inoltre, chi ha stipulato un finanziamento in condizioni poco favorevoli potrà ora ridurre il costo del proprio mutuo anche grazie alla surroga, uno strumento sempre più ricercato negli ultimi mesi, come riscontrano i dati di MutuiOnline.it, che vedono le richieste salire a maggio 2024 al 32,5%. La stessa tendenza è confermata dal Direttore territoriale di Banca Intesa. Un gentile lettore ha chiesto di conoscere i tassi sui mutui praticati dalle banche operanti nel territorio bergamasco. Non è semplice rispondere a questa domanda, poiché esistono diverse tipologie di mutui con rischi e costi differenti, e numerose variabili influenzano il tasso applicato anche per la stessa tipologia di mutuo. Va inoltre segnalato che le banche tendono sempre più a proporre condizioni su misura per il singolo cliente, piuttosto che politiche di offerta valide per una platea indistinta di richiedenti. Da un’analisi effettuata da MutuiOnline.it risulta che, nel primo trimestre del corrente anno, in provincia di Bergamo il 56,95% dei mutui sono stati stipulati per l’acquisto della prima casa, mentre le surroghe rappresentavano il 36,9% del campione. Pertanto, ci soffermeremo sulle variabili che determinano la fissazione dei tassi su questa tipologia di mutui. Sempre nel primo trimestre del corrente anno, nella provincia di Bergamo, la quasi totalità dei mutuatari, precisamente il 97,8%, ha scelto il tasso fisso, per la sua maggiore convenienza rispetto al variabile. Chi si appresta a richiedere un mutuo deve considerare che la prima valutazione della banca riguarda l’idoneità del reddito del richiedente a coprire le rate del mutuo, mantenendo un tenore di vita adeguato. In assenza di questo requisito, il finanziamento non viene concesso, indipendentemente dal valore dell’immobile dato a garanzia. Va da sé che, se la rata costituisce una quota modesta del reddito mensile, sarà più facile ottenere una riduzione del tasso. Un’altra importante variabile che incide sulla determinazione dei tassi è la percentuale di finanziamento richiesto rispetto al valore dell’immobile, il cosiddetto Loan to Value (LTV). Questa percentuale è generalmente pari all’80%, ma, alcune banche, in presenza di un reddito adeguato, arrivano a finanziare anche il 100%. Se il LTV è invece più basso, intorno al 50%, gli istituti finanziari solitamente offrono condizioni migliori. Di recente, le banche hanno introdotto tassi ancora più vantaggiosi per i mutui concessi per l’acquisto di immobili con elevata classe energetica, i cosiddetti mutui green. La motivazione risiede nel fatto che le abitazioni di recente costruzione in classe energetica elevata, in prospettiva, non avranno bisogno di costosa manutenzione e tenderanno a mantenere più stabile il valore nel tempo rispetto a quelle costruite, ad esempio, negli anni sessanta e settanta del secolo scorso.

*ex dirigente di banca