Mutui alle stelle, nella Bergamasca 300 milioni in meno in un anno

In molti lo auspicavano e pure lo chiedevano. Alla fine, la Banca centrale europea (Bce) ci ha dato un «taglio»: quello ai tassi di interesse, interrompendo un’escalation che aveva portato alle stelle i finanziamenti e in particolare i mutui. Con gli ovvi effetti a cascata, dalla stagnazione delle compravendite immobiliari ai patemi delle famiglie alle prese con i tassi variabili. Quei riflessi si possono anche quantificare: lo scorso anno, quello più critico per le conseguenze del rialzo dei tassi, in Bergamasca sono stati erogati mutui per un valore di 300 milioni di euro in meno rispetto al 2022.

L’analisi

È la sintesi di un fenomeno più ampio. L’analisi di Kìron – società di mediazione creditizia – per l’osservatorio di Tecnocasa ha fatto i conti sulla base dei dati ufficiali della Banca d’Italia: nel 2023 in provincia di Bergamo sono stati infatti erogati nuovi mutui per un valore di 927 milioni di euro, in calo del 24,4% rispetto al miliardo e 227 milioni del 2023, dunque con un delta negativo di 300 milioni di euro esatti. La frenata è stata drastica soprattutto nella parte centrale del 2023: dopo il -25,6% nel primo trimestre, si è arrivati sino al -33,9% del secondo trimestre e al -30,3% nel terzo trimestre, per poi intravedere una timida ripresa con l’«incoraggiante» -5,8% del quarto trimestre.

La brusca flessione è appunto legata all’aumento dei tassi d’interesse: con mutui più cari, c’è chi ha rinunciato all’acquisto della casa. È successo ovunque, visto che la stessa analisi – sull’intero 2023 – indica che lo scorso anno i mutui erogati in tutta Italia si sono ridotti del 25,4% rispetto al 2022, mentre in Lombardia il calo è stato del 23,8%; il 2023 di Brescia s’è chiuso con una contrazione dei mutui erogati pari al -21,3%, mentre a Milano la variazione è stata del -25,4%.

Kìron e Tecnocasa hanno tracciato anche l’identikit dei mutui, sulla base di quanto erogato dalle banche nello spicchio finale dello scorso anno: «Nel quarto trimestre 2023 in Lombardia – si legge nello studio – si è registrato un importo medio di mutuo pari a 124.858 euro, in diminuzione rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando era 132.926 euro. Mediamente a colui che sottoscrive un mutuo in Lombardia viene finanziato circa il 9% in più del mutuario medio italiano».

«Gli esperti del settore finanziario indicano buone prospettive anche per il prossimo futuro: è possibile che a settembre i tassi scendano di altri 25 punti, poi un ulteriore e analogo calo è atteso tra la fine dell’anno e l’inizio del 2025»

La svolta

L’inversione di tendenza è però arrivata. Il 6 giugno la Bce ha ufficializzato la decisione di tagliare i tassi d’interesse di 25 «punti base». In termini tecnici, il tasso sui rifinanziamenti principali scende da 4,50% a 4,25%, quello sui depositi dal 4% al 3,75%, e quello sui prestiti marginali dal 4,75% al 4,50%. È il primo taglio dopo il ciclo di rialzi avviato a luglio 2022. «È sicuramente una buona notizia – commenta Gianfederico Belotti, agente immobiliare e direttore di Valore Casa&Terreni –. Gli esperti del settore finanziario indicano buone prospettive anche per il prossimo futuro: è possibile che a settembre i tassi scendano di altri 25 punti, poi un ulteriore e analogo calo è atteso tra la fine dell’anno e l’inizio del 2025. Questo riequilibrerebbe notevolmente i dieci rialzi che si sono susseguiti in quasi due anni». Ne beneficeranno famiglie e acquirenti, e più in generale il mercato, pur all’interno di uno scenario che è andato ben consolidandosi nell’ultimo periodo: «I dati degli istituti di credito indicano che nei primi tre mesi di quest’anno in Bergamasca il 97,8% dei clienti ha scelto il tasso fisso per il proprio mutuo – spiega Belotti – questo perché la popolazione è rimasta fortemente scottata dagli ultimi aumenti e ha ritenuto più prudente cautelarsi con questa formula, anche se si dovrebbe assistere a un’inversione di tendenza: con la discesa dei tassi, vi sarà sempre una fascia significativa di popolazione che prenderà in considerazione il tasso variabile. Resta un problema di fondo: i mutui, e più nello specifico i tassi d’interesse, sono ormai sempre più personalizzati sulla base della situazione del cliente. È infatti impossibile avere un quadro uniforme dei tassi applicati, perché gli istituti di credito “costruiscono” mutui tagliati su misura dell’acquirente».

«Si fa fatica a trovare appartamenti di qualità sul mercato: la disponibilità è poca, proprio perché il mercato è vivace»

Compravendita in flessione

Con questa congiuntura, lo scorso anno in Bergamasca c’è stato un lieve calo delle compravendite, vicino al -10% rispetto al 2022, «ma va letto in una cornice più ampia – puntualizza Belotti –: dopo il Covid i valori delle compravendite sono rimasti comunque sempre alti, e nella prima parte del 2024 si sta già recuperando la contrazione del 2023». La dimostrazione? «Si fa fatica a trovare appartamenti di qualità sul mercato: la disponibilità è poca, proprio perché il mercato è vivace – rileva Belotti –. Il nuovo sta raggiungendo prezzi esorbitanti: in centro Bergamo, ci si avvicina a prezzi simili a quelli di Milano».