Mercato immobiliare in ripresa: in città
compravendite in crescita del 10,5%

La corsa è ripartita, soprattutto in città. Archiviato un 2023 di frenata, legato soprattutto al boom dei tassi d’interesse che aveva scoraggiato chi s’affacciava ad acquistare casa, il 2024 s’è invece rivelato un anno di decisa crescita: +5,7% di compravendite immobiliari in Bergamasca, e addirittura +10,5% se la lente si posa solo sul capoluogo. Il «ballo del mattone», insomma, s’è rianimato ed è destinato a durare almeno anche nel 2025.

I dati dell’Agenzia delle Entrate

A tirare le somme è l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con i nuovi dati sulle compravendite residenziali. Lo scorso anno l’intera provincia di Bergamo ha registrato 17.348 transazioni, appunto con un balzo del 5,7%, oltre 900 in più rispetto alle 16.412 del 2023. E se si mette in fila la serie storica dal 2011 al 2024, cioè l’arco temporale per cui sono disponibili le rilevazioni puntuali dell’Agenzia delle Entrate, quello da poco concluso s’è rivelato il terzo miglior anno: si sono contate più compravendite solo nel 2022 (17.849) e nel 2021 (17.505).

Dopo il Covid +40% di compravendite

Il Covid va così a delineare uno spartiacque significativo: nei primi quattro anni «pieni» post 2020, la Bergamasca s’è aggirata in media attorno alle 17.300 compravendite annue, mentre nei quattro anni precedenti allo scoppio della pandemia – quando si stava uscendo dalla crisi immobiliare generata dai mutui subprime, scoppiata negli Usa nel 2008 e poi di lì a poco arrivata a contagiare anche in Europa e in Italia – la media era di circa 12.200. In pratica, numeri alla mano, dal post-Covid si viaggia a circa il 40% in più di compravendite immobiliari.

Il mercato vivace in città

Viaggia forte la città: nel capoluogo il 2024 ha vissuto 2.257 compravendite immobiliari, con un balzo del 10,5% rispetto al 2023, a un passo dal record di 2.267 transazioni del 2022. La Bergamasca fa decisamente meglio della media nazionale, visto che nell’intero Paese le compravendite immobiliari sono aumentate solo dell’1,3% dal 2023 al 2024.

«Il momento migliore»

«Il 2024 è stato sicuramente un anno positivo – conferma Gianfederico Belotti, direttore dell’osservatorio Valore Casa&Terreni –, grazie ad alcune concause: in primis la discesa dei tassi d’interesse, che ha creato un clima di notevole fiducia. Più in generale, poi, quello immobiliare resta l’investimento privilegiato, in testa ai desideri dei bergamaschi, e questa propensione spinge le compravendite». Domanda e offerta, però, si scontrano di fronte a un dato di fatto: «L’offerta di qualità è sempre più ridotta», rileva Belotti, e dunque «i prezzi inevitabilmente lievitano». Sembra una spirale senza fine, con tutti i suoi lati negativi: «Ad aumentare sensibilmente è il nuovo, e così a traino va l’usato di qualità – spiega l’immobiliarista –: chi non può arrivare al nuovo, molto ambito, cerca di rivolgersi a un buon usato. Quello che fa la differenza è la location». La mappa dei prezzi è quella consueta, in testa c’è Città Alta, poi alcune zone segnano una recente corsa verso il rialzo: «È il caso ad esempio di via Camozzi – prosegue Belotti –, mentre altre aree di pregio e richieste sono il quartiere Finardi e la Conca d’oro. La zona più richiesta della città, perché unisce prezzo e qualità, è adesso l’area est, per esempio Conca fiorita, con un microclima molto buono ai piedi della Maresana e una relativa disponibilità di verde».

L’ulteriore taglio dei tassi

Proprio nei giorni scorsi la Banca centrale europea ha tagliato ulteriormente dello 0,25% i tassi d’interesse. Una scelta favorevole a chi cerca di comprare casa, perché porterà a un ribasso dei mutui: «Questo favorirà ulteriormente le compravendite – rileva Belotti –. L’altra incognita che incide sui valori delle compravendite sono le tensioni politiche internazionali. I costi delle materie prime, legati in particolare al nuovo e alle ristrutturazioni, sono andati gonfiandosi molto negli ultimi anni, anche per via di alcune speculazioni: se si giungesse a una stabilizzazione dei conflitti, si creerebbero condizioni più favorevoli per l’acquisto immobiliare. Ma questo è comunque il momento migliore per chi compra casa per investire: la rendita degli affitti è in auge, soprattutto per gli affitti brevi».

Per molti la casa resta un miraggio

C’è però un altro lato della medaglia, con profondi risvolti sociali, perché per molti la casa resta un miraggio. Non solo per le fasce più fragili, ma anche per il ceto medio-basso che rischia di trovarsi in una zona grigia, o per questioni economiche o perché certi «tagli» di abitazioni sono ormai introvabili. Il boom delle compravendite rischia infatti di creare – e in molti territori lo ha già creato – un cortocircuito sugli affitti, fenomeno che ha toccato il picco quando i tassi d’interesse erano ai massimi e si era letto un travaso dall’acquisto alla locazione. «Tante persone che non possono accedere all’acquisto si rivolgono all’affitto – ragiona Belotti –. Però gli affitti sono alti, con aumenti anche del 10% nell’ultimo anno, e sono molto richiesti. Il fenomeno degli affitti brevi turistici, inoltre, ha ridotto quelli messi sul mercato per la locazione, a tal punto che gli affitti tradizionali sono andati in crisi».