Mercato immobiliare, nubi nere sul 2023. «Ma Bergamo tiene»

Un mercato immobiliare nazionale tra il chiaro e lo scuro, mentre la nostra provincia continua a mostrare segnali di vitalità. Soprattutto per il comparto residenziale. È questo il quadro che emerge dal 1° Rapporto 2023 sul mercato immobiliare presentato in questi giorni da Nomisma. Un mercato che deve fare i conti con uno scenario avverso determinato sia dal protrarsi della guerra nel cuore dell’Europa sia dalla severità delle misure di politica monetaria decise dalla Bce.

Alla luce di queste condizioni la previsione di Nomisma è dunque di una flessione, a livello nazionale, delle compravendite pari al 14,6% e di una diminuzione dei nuovi mutui del 18%. Tra il chiaro e lo scuro, si diceva, perché i rischi di ridimensionamenti così significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso, ma soprattutto non dovrebbero avere come conseguenza una diminuzione dei valori. Il report di Nomisma analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi, tra cui quello di Bergamo che «nonostante le incertezze del contesto macroeconomico, continua ancora a mostrare segnali di vitalità. Nell’ultimo anno è proseguito l’andamento positivo avviatosi in seguito alla pandemia, mentre subiscono un arretramento rispetto all’anno precedente gli indicatori riferiti all’intensità della domanda e alla dinamica delle compravendite».

Da un lato dunque persiste la vivacità del mercato anche se c’è un certo rallentamento delle compravendite. «Dopo il biennio 2021/2022, più che positivo, era inevitabile aspettarsi un rallentamento – conferma Gianfederico Belotti, direttore responsabile dell’Osservatorio immobiliare ValoreCasa&Terreni -. Un rallentamento dovuto certamente all’aumento dei tassi di interesse, che sono passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023, ma anche dall’orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche che, con l’obiettivo di tenere sotto controllo la rischiosità del comparto, sono diventate più prudenti e selettive. I prezzi comunque dovrebbero restare stazionari anche perché hanno già raggiunto una certa solidità». La conferma della vivacità del mercato bergamasco arriva anche da Fimaa , la Federazione degli agenti immobiliari che fa capo a Ascom: «L’andamento delle compravendite nella nostra provincia è certamente positiva, al punto che in alcune zone il mercato è addirittura carente di immobili, a fronte di una richiesta sostenuta – sottolinea Oscar Caironi, presidente Fimaa -. Stiamo assistendo a una ripresa importante del mercato in città, dal bilocale al penta locale agli immobili di prestigio, dopo la fuga determinata dalla pandemia per cui tutti cercavano spazi verdi. Detto questo – conferma Caironi -, anche il nostro ufficio studio ha previsto un certo rallentamento, ma al tempo stesso una stabilità dei prezzi».

«Premesso che già in passato Nomisma aveva fatto previsioni catastrofiche sul crollo dei prezzi dovuto alla crisi pandemica e che poi si sono rivelate del tutto sbagliate, come Fiaip non abbiamo questa visione così pessimistica – fa notare il vicepresidente nazionale Giuliano Olivati -. Paradossalmente l’inflazione e la guerra hanno aumentato ancora di più il desiderio di mettere i propri risparmi al sicuro e di vedere nella casa di proprietà una protezione. Certo è possibile, che a fronte di una crescita esponenziale delle compravendite registrata negli ultimi due anni, adesso ci sia un rallentamento dovuto alla difficoltà di accedere alle nuove condizioni poste dal credito. Comunque – conclude Olivati – è troppo presto per fare previsioni e siamo solo a marzo. Aspettiamo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate che sono molto più attendibili perché registrano i rogiti effettivi».

Sul versante locativo la domanda è invece decisamente vivace, per cui sempre secondo Nomisma la nostra città si posiziona al di sopra del dato medio riferito agli altri 12 mercati analizzati. Tradotto in parole semplici vuol dire che trovare casa in affitto a Bergamo è quasi impossibile. E questo perché sul mercato della locazione si sono riversati quelli che potevano essere potenziali acquirenti e che, vista la crescita del tasso di interesse sui mutui e la stretta creditizia, non possono più permettersi di comprare casa. «C’è una ricerca enorme di abitazioni in affitto – conferma Belotti –. Per un bilocale, senza box, all’inizio di Borgo Santa Caterina, si è arrivati a 1.000 euro al mese. Fino a un anno e mezzo fa la richiesta era di 500/600 euro». «Per un trilocale con posto auto al quartiere San Paolo abbiamo avuto 150 richieste in 48 ore – sottolinea Caironi -. Abbiamo dovuto togliere subito l’annuncio».