Gli affitti superano le compravendite. Pesano caro mutui e rialzo dei tassi

Il sorpasso. Dopo sette anni con un rapporto di forza stabile in favore del «comprar casa», nel 2023 in Bergamasca la domanda di affitti ha superato quella delle compravendite. Non è un fulmine a ciel sereno, ma la conseguenza del caro-mutui e dell’escalation dei tassi d’interesse. Lo racconta l’analisi di Nomisma, osservatorio immobiliare nazionale che ha dedicato un focus al contesto bergamasco, mettendo in fila alcuni dati sulle tendenze più recenti.

Compravendite: -10% nel 2023

Nel 2023, «dopo anni di espansione», le compravendite residenziali sono diminuite del 10%, in primis per «l’elevato costo dei mutui» e la «contrazione del potere d’acquisto di gran parte della domanda», specifica Nomisma, ma soprattutto – prima volta dopo sette anni – la domanda rivolta alla locazione (52% del totale) batte quella legata all’acquisto (48%). Quanto ai prezzi delle compravendite, rispetto a un anno fa si osserva un incremento del 2,3% per le abitazioni nuove o in ottimo stato, mentre per l’usato la crescita è dello 0,4%; si allungano però i tempi medi di vendita, passati nel giro di un anno da 4 a 5,5 mesi per le abitazioni in ottimo stato e da 4,5 a 5,5 mesi per le abitazioni usate; resta sostanzialmente invariato lo sconto praticato rispetto al prezzo di partenza, che passa dal 5,5% al 6,5% per le abitazioni in ottimo stato e dal 10% al 9,5% per l’usato. La «fame» di appartamenti in affitto si riflette anche sulla rapidità con cui un’abitazione in locazione «va via»: per affittare una casa in ottimo stato basta meno di un mese e mezzo, per quelle di minor pregio si scende a un mese; i rendimenti lordi potenziali della locazione restano attorno al 5,5%. «Nel 2023 – è la sintesi di Nomisma – il mercato immobiliare ha iniziato a risentire in modo più marcato dell’incertezza del quadro macroeconomico e dell’impatto che tale situazione ha avuto su consumatori e imprese. In particolare, a Bergamo, rispetto alla precedente rilevazione di marzo 2023, si assiste a un ripiegamento di tutti gli indicatori di mercato, ad eccezione dello sconto sul prezzo di vendita. A subire un arretramento sono la dinamica delle transazioni, l’andamento dei prezzi, l’intensità della domanda e i tempi di assorbimento».

Esplose le domande di affitto

«La domanda di affitto nell’ultimo anno è esplosa – conferma Gianfederico Belotti, agente immobiliare e direttore dell’osservatorio immobiliare Valore Casa&Terreni –. Hanno inciso i tassi alti, l’incertezza dell’economia, ma anche gli stipendi bassi di una parte importante della popolazione: con salari risicati è impossibile comprare casa». Allora si pensa all’affitto, ma nemmeno quest’opzione è semplice: «In città c’è una disponibilità sempre più ridotta di abitazioni in locazione – rimarca Belotti –, mentre i canoni crescono. Si osserva anche una forte mobilità per lavoro, con arrivi di molte persone da fuori città che necessitano di trovare un appartamento, e ciò rende ancora più elevata la domanda». Sullo scenario futuro, Nomisma indica una possibile ulteriore contrazione della domanda di compravendite, mentre dovrebbe restare stabile – e dunque elevata – la richiesta per gli affitti. «Molto dipenderà da quali saranno le politiche sui tassi d’interesse – ragiona Belotti – e sulle scelte che saranno prese a livello europeo nei prossimi mesi». Sul fronte del mercato non residenziale, Nomisma segnala un calo dei valori di vendita (-1,5%) e una crescita dei canoni di locazione (+1,3%) per quanto riguarda il settore direzionale (uffici); dinamica analoga sul fronte dei negozi, con una flessione dei valori di vendita (-0,9%) e una risalita degli affitti (+0,8%).