Capannoni, rallenta la domanda nel 2024 anche per la logistica

Più ombre che luci - nel 2023, in Lombardia - per le compravendite di spazi destinati ad attività produttive, commerciali e del terziario. Ma il quadro si inverte, quantomeno in Bergamasca, nei primi mesi del 2024, mostrando risvolti «sostanzialmente positivi», come rileva Fimaa, la Federazione italiana agenti d’affari della provincia di Bergamo, aderente a Confcommercio.

L’anno scorso, a livello regionale, si sono registrate 4.160 transazioni riguardanti capannoni (pari al 26,5% rispetto all’intero territorio nazionale), in calo del 5,3% a confronto con i dati del 2022. È ancora più sostanziosa la flessione che riguarda le transazioni degli uffici: 3.285, giù dell’8%. Mentre le operazioni riguardanti negozi - che possono andare dai pochi metri quadri di un punto vendita di vicinato agli ampi spazi di un supermercato - hanno registrato un aumento dell’1,8% (8.076).

Cambiando il riferimento temporale, nella nostra provincia «il primo semestre evidenzia una tenuta delle quotazioni nel comparto aziendale», afferma Massimo Tomasoni, consigliere di Fimaa Bergamo, referente della commissione sugli immobili aziendali. Le richieste di capannoni e immobili industriali arrivano soprattutto dalla logistica, ma sono in crescita anche quelle per i data center. Anche se, per gli immobili produttivi e industriali, «dopo un 2022 da incorniciare e un 2023 altrettanto buono, quest’anno si registra un primo rallentamento, in un quadro generale decisamente positivo». E anche nella logistica, dopo anni di exploit, si avverte una certa prudenza.

Sul fronte commerciale, invece, se da una parte «prosegue la crisi dei negozi tradizionali», come rileva Tomasoni, dall’altra resiste «il centralissimo di pregio, dal capoluogo ai principali centri storici, come Treviglio, a zone di grande appeal turistico». In particolare - è l’analisi di Tomasoni - «prevalgono tra le aperture attività di somministrazione e street food», mentre «tra le nuove attività, si evidenzia il fenomeno dei negozi riservati ad animali, cosmesi e cura per la persona, hard e soft discount». C’è molto dinamismo nel settore del cibo da asporto, dalle gelaterie ai locali di specialità italiane e dal mondo, dal pokè agli arancini.

Soffrono gli spazi destinati agli uffici, anche perché «specialmente in città e nelle aree prossime all’aeroporto di Orio al Serio, si risente della mancanza di centri direzionali adeguati alle esigenze delle sedi di rappresentanza da parte di società estere, con prevalenza di gruppi internazionali Nord europei ». E non aiuta, secondo Fimaa, «la presenza di palazzi datati e con canoni abbastanza elevati (si va dai 110 ai 150 euro al metro quadro per un canone di affitto annuo)», che «sta scoraggiando alcune imprese». In generale, la tendenza del mercato immobiliare business è orientata verso l’affitto, con contratti che raramente mantengono la durata canonica dei sei anni: la media si è infatti abbassata a tre.

Riguarda ai settori, torna alta la richiesta da parte degli operatori finanziari e assicurativi, possibilmente in buona posizione e con vetrina fronte strada. Emerge la tendenza alla collocazione di uffici in zone più periferiche, specie per le dimensioni più rilevanti. Di contro gli uffici in condomini di pregio e nelle vie più centrali vengono sempre più frequentemente trasformati in unità residenziali.

Più in generale, gli investimenti nel comparto immobiliare sono al palo, in attesa di tempi (e costi) migliori: «I capannoni sul mercato sono vetusti, in molti casi non a norma e con i costi di costruzione e adeguamento alle stelle tramonta l’era di chi fino a qualche anno fa investiva riqualificando le aree per poi affittarle ad aziende e rivenderle».