Case, i prezzi sono in discesa
Ma aumenta il prezzo degli affitti

Quotazioni in discesa per l’acquisto di immobili residenziali, mentre i canoni di locazione in città sono in leggero aumento, segno della fine di una caduta drastica. Rallenta il mercato dei box, con prezzi in netta discesa rispetto ad alcuni anni fa. Deboli le compravendite di negozi e uffici. Così come continuano ad essere ferme le transazioni per l’acquisto di capannoni, per i quali le aziende cercano terreni su cui edificare strutture adeguate alle loro esigenze. Sul residenziale continua la richiesta di appartamenti medio grandi, tra i 100 e i 125 metri quadri. In città la domanda di immobili in affitto è sostenuta dalle necessità crescenti di trasferimento legati a motivi di studio e a lavoro. Dentro questo contesto di calo dei prezzi, il mercato del residenziale è in leggera ripresa: nel secondo trimestre del 2016 si registra un incremento delle compravendite del 22,9%.

È questo quanto emerge dalla 22ª edizione del «Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia», edito da La Rassegna, in edicola da venerdì 11 novembre, e realizzato dagli Agenti Immobiliari di Fimaa - Ascom Bergamo. Come ogni anno, il borsino degli immobili, stampato in 8 mila copie, offre un quadro completo sull’andamento del mercato, dando tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni della città e dell’intera provincia. La nuova edizione contiene le rilevazioni di tutti i paesi della Bergamasca. Le quotazioni in città sono suddivise per ogni via e quartiere, con 37 zone di rilevazione e relative mappe. La pubblicazione è curata dai mediatori immobiliari di Fimaa-Ascom, con la collaborazione di Adiconsum, Appe, Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo e Collegio Notarile di Bergamo; e con il patrocinio di Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio di Bergamo, Università degli Studi di Bergamo. I dati raccolti per il bollettino sono aggiornati a settembre 2016.

Nel corso della conferenza stampa è stato firmato un protocollo d’intesa tra Fimaa e Collegio provinciale dei geometri a tutela del consumatore. Si tratta di un accordo che prevede l’intervento dei geometri nella verifica degli atti amministrativi, soprattutto per ciò che riguarda l’attestazione di conformità o non conformità relativa agli immobili oggetto della compravendita, oltre a ad una serie di atti che riguardano per esempio gli accertamenti svolti, la descrizione dell’immobile, la specificazione delle proprietà confinanti, la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile, i dati catastali e la planimetria depositata in catasto, i provvedimenti urbanistici con le relative varianti, la conformità tra stato di fatto dell’immobile e i titoli abitativi, l’ipotesi di difformità rispetto agli elaborati del progetto e l’indicazione dei possibili rimedi.

Le abitazioni: i prezzi diminuiscono sia in città che in provincia - In città, le quotazioni sono in discesa del -2,8% (con punte del - 3% in periferia) con l’eccezione di alcuni prezzi stabili per gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio. In calo i valori del centrale, dei borghi e del semicentrale, dove però non mancano valori stabili per gli immobili di qualità. Continua il calo dei prezzi delle abitazioni in periferia, pur a tassi inferiori rispetto agli anni scorsi. Gli immobili nuovi evidenziano maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre categorie. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per cui è crollata la domanda, soprattutto da parte di cittadini stranieri In città i prezzi più significativi si riscontrano in città alta e sui colli (5.800/5000 euro al mq).

In provincia, i prezzi diminuiscono - 4,4% (con punte del -4,6% nei centri minori). Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità. In calo la domanda a scopo abitativo, alimentata dalle richieste di prima casa e di sostituzione improrogabile. In generale, l’atteggiamento delle famiglie verso la sostituzione è di selezione e di attesa. Resta ferma la domanda a scopo di investimento, travolta dall’inasprimento fiscale. In provincia gli immobili più costosi si trovano nel centro di Treviglio, Lovere e Sarnico (2.700 euro al mq); seguono Foppolo (2.500 euro al mq), Clusone centro (2.300 euro al mq) e Castione della Presolana e Dorga (2.100 euro al mq).

Continua la domanda di tri/quadro locali nelle zone centrali di pregio o nei borghi storici della città e della provincia, dove si cercano appartamenti di qualità dai 100 al 125 mq con ingresso indipendente e giardino privato o sui piani alti, con terrazzi e balconi e vicini ai servizi. La disponibilità di spesa deve aggirarsi sui 180 mila euro. Scende invece la richiesta di appartamenti trilocali in zona periferica e hinterland, i mono e i bilocali di periferia, i bilo e i trilocali usati e solitamente richiesti da famiglie extracomunitarie e i bilo/trilo nuovi per investitori. Resta stabile invece la richiesta di quadrilocali di grande qualità posti nelle zone centralissimo e nel centrale di pregio.

Le locazioni: canoni in aumento in città e prezzi e mercato in discesa in provincia - A fronte di un’offerta che resta molto alta, si confermano la dinamicità della domanda dei contratti di affitto, segnale di tenuta del mercato della locazione. Dopo una discesa durata oltre sei anni e di due anni di stasi i canoni tornano a crescere in città, con valori che oscillano tra il 2% e il 3%. I prezzi degli affitti sono stabili nei principali paesi della provincia, con una riduzione media dell’1%.

La domanda di immobili in affitto tiene in alcune aree della città, sostenuta dalle necessità crescenti di trasferimento legati allo studio e al lavoro. In controtendenza invece il mercato in provincia, dove il turistico fatica per ragioni economiche e la domanda espressa dalle famiglie di cittadini stranieri sta diminuendo. Resta prioritaria per i proprietari l’esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. D’altra parte, l’accresciuta pressione fiscale, spinge nel mettere a reddito gli immobili invenduti. In città il canone mensile più elevato si trova in Città Alta e nel centralissimo (650 euro al mese).

I box: transazioni basse e prezzi in diminuzione - I dati evidenziano un rallentamento del mercato e un’ulteriore diminuzione dei prezzi, che sembrano avviarsi verso una stabilizzazione. Il prezzo di compravendita è sceso del 3,5%. In città alta il prezzo di un box arriva a 80 mila euro; mentre in provincia a 23 mila euro nelle zone di Lovere centro (escluso il lungolago) e a 22.500 euro a Sarnico e Clusone. In diminuzione i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi e per molti, resta un lusso insostenibile anche a fronte di un parco auto che sta invecchiando. Il canone di locazione è sceso del 4,5%.

I negozi: deboli le compravendite e prezzi in calo - Sono diminuiti del 3% prezzi di compravendita in città e del 4,2% in provincia. In calo anche il canone di locazione, in città del 2,5% e in provincia del 4%. Dopo due anni di aspettative di ripresa con riduzioni meno marcate, tornano a registrarsi cospicue riduzioni dei prezzi e richieste di rinegoziazioni dei canoni. Il mercato resta, comunque, movimentato dalla domanda per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie sempre più ristrette del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali. Sempre in crescita la desertificazione commerciale nelle zone malservite per mobilità e parcheggi, le ubicazioni secondarie scontano anche la riduzione della domanda per attività etniche. Anche il mercato delle locazioni segna il passo soprattutto per le piccole attività marginali. Si consolida il segno meno anche nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in provincia ed in periferia della città. Tornano a crescere i tempi di vendita (sopra l’anno 13 mesi) e di locazione (9 mesi) e lo sconto medio praticato raggiunge punte del 20%.

Gli uffici: calano transazioni, prezzi e canoni - Per il mercato direzionale, l’anno appena trascorso conferma e amplifica la tendenza degli ultimi anni con riduzioni che restano marcate. La domanda si è mantenuta esile a fronte di un’offerta di spazi crescenti che non riesce ad essere collocata sul mercato. Si consolida ormai da otto anni il calo dei prezzi di compravendita, che prosegue più marcata in provincia rispetto alla città, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. Insignificanti le transazioni in un mercato che resta fermo. Calano i canoni di locazione soprattutto in provincia. Anche in città l’eccesso di domanda si traduce in una diminuzione dei canoni che avevano raggiunto livelli molto elevati. La bassa qualità degli immobili offerti in locazione riduce l’appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti. Il mercato regge per l’offerta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita da imprese desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata e molto selettiva. La domanda di uffici resta comunque molto rarefatta. I tempi medi di vendita e di locazione superano l’anno mentre lo sconto sul prezzo richiesto risulta significativo e arriva a toccare il 20%. In prezzi in città sono calati del 3,2% e in provincia del 3,6%; mentre le locazioni in città sono scese del 4% e in provincia del 4,5%.

I capannoni: diminuiscano le transazioni e i prezzi - Il mercato degli immobili industriali continua ad essere fermo. La domanda si conferma debole e l’offerta eccede e non risponde alle reale esigenze del mercato. Da sei anni si registra ormai una diminuzione dei prezzi e degli affitti. La riduzione è più marcata per i capannoni usati. Qualcosa si muove nel mercato delle strutture medio piccole, sotto i mille mq. Le medio grandi non rispondono alle esigenze del mercato, così che le aziende preferiscono cercare terreni su cui edificare strutture adeguate alle loro esigenze: edifici alti 10-12 metri, costruiti secondo le regole antisismiche, con aree esterne per carico e scarico per la circolazione di autoarticolati. La nuova tendenza è la costruzione di capannoni in acciaio. Le aree ambite che alimentano la domanda nel settore sono quelle prossime ai raccordi stradali, autostradali, all’aeroporto e le posizioni su strade di grande scorrimento. Nei primi sei mesi del 2016 le compravendite nel non residenziale sono fiacche. I tempi medi di vendita e locazione restano molto lunghi (15 e 10 mesi) con sconti rispetto al prezzo richiesto che si conferma con punte al 25%. I prezzi di compravendita sono calati del 2,2% e i canoni di locazione del 3,5%