Case, prezzi giù del 20%
Mercato invaso dalle offerte

Si conferma per il quinto anno consecutivo il calo dei prezzi medi delle compravendite nel 2012. Secondo il Report dell'Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del -19,75% per  le abitazioni.

I valori si attestano invece al -33,57% per il commerciale, -33,86% per il segmento direzionale e -24,5% per i capannoni urbani e di cintura, confermando la crisi del settore terziario e produttivo. A causa del credit crunch e della ridotta solvibilità delle famiglie causa incertezza occupazionale è in calo al 32,88% (era l 45% nel 2011) la quota di acquirenti bergamaschi che comprano casa con il mutuo. La percentuale sale al 77,5% nel segmento degli extracomunitari, che diventa però sempre più marginale in termini di volumi di compravendita. Il 40,88% degli acquirenti permuta la sua abitazione. 

Fase di attenta riflessione sul mercato per gli agenti immobiliari, che faticano sempre più a chiudere la forbice tra domanda e offerta. Le previsioni per il 2013 indicano grande cautela e non sono ottimistiche, nessuno crede alle promesse elettorali e la ripresa sembra di là da venire. E' quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l'andamento del mercato immobiliare.

Il campione rappresentativo dell'area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell' “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2012 e alle previsioni 2013.

L'Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.

Il Report bergamasco è parte dell'Osservatorio immobiliare urbano nazionale 2013 realizzato da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. L'Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell'Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l'attività degli agenti immobiliari.

Per quanto riguarda i prezzi, per favorire la sinossi statistica sono stati espressi su 3 macrozone, centro, periferia ed estrema periferia, mentre nel prosieguo di questo volume troverete i valori analitici dei 43 quartieri del capoluogo. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall'Osservatorio previsionale Fiaip.

Compravendite
In generale, il mercato indica nel 2012, rispetto all'anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 19,75% per il residenziale. Performance più deludenti invece per il commerciale (-33,57%), per gli uffici (-33,86%) e per i capannoni (-24,5%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica, che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni (in netto peggioramento rispetto al 2011), si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -19,13% delle abitazioni fino al -31,29% dei negozi e al -29,14% per gli uffici. In calo anche le comprevandite dei capannoni, attestate al -21,5%.
Si cronicizza la lentezza del mercato, con l'87,5% delle rilevazioni di calo della domanda di abitazioni, mentre la totalità dei rilevatori registra un aumento dell'offerta: questo dato non può segnare la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. In calo nel 2012 l'interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (anche se insieme fanno ancora il 52,61% del reale venduto), a favore degli alloggi usati in buono stato (37,57% delle transazioni residenziali), mentre si consolida la nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (10%).
Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si attesta tra i 3 - 6 mesi per il 30% e tra i 6 - 9 mesi per il 39,25%, segno che è in corso un processo di autoregolamentazione del mercato che premia il calo dei prezzi di richiesta (asking price), e i proprietari che lo capiscono prima sono i più veloci a vendere. Il 26,5% delle vendite avviene ancora oltre 9 mesi, mentre solo il 4,25% delle transazioni si concretizza entro i primi 3 mesi di incarico. In calo al 32,88% la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio, segno di una contrazione del credito ipotecario.  Sale corrispettivamente la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (26,25%) mentre si conferma seppur in lieve flessione quella di chi permuta il suo vecchio alloggio (40,88%), segno che nel mattone sta la ricchezza dei bergamaschi e la loro opportunità di trovare una soluzione residenziale migliore. Nel segmento degli acquirenti extracomunitari la quota di chi compra casa con il mutuo si attesta al 77,5%,
Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano da sempre trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell'indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 47,63%% trilocali e per il 28,5% bilocali. Scarso l'appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L'ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali (45,29%, in aumento), mentre centro e periferia totalizzano rispettivamente il 22,14% e 19%, l'estrema periferia il 10% e le location di pregio solo il 3,57% (in calo). Lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 52,43%, maggioritario ma in discesa), seguito dall'usato in buono stato (37,57% in ascesa), mentre le case da ristrutturare (anch'esse in aumento di compravendite) coagulano un 10% del reale venduto.

Le previsioni per il 2013 indicano un peggioramento generale dell'andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con performance meno soddisfacente nelle periferie meno qualificate. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione un aumento dei tempi di vendita degli immobili residenziali per tutte le location (anche qui fanalino di coda le estreme periferie).
In controtendenza rileviamo nelle ultime settimane (fine aprile - inizio maggio 2013) un risveglio di compravendite residenziali, che hanno come volano la diminuzione del prezzo di richiesta da parte dei proprietari. E' la conferma che solo un posizionamento realistico dell'asking price può rilanciare un mercato con una domanda vivace ma in crisi di liquidità.
 
Locazioni
Il mercato della locazione vede anche nel 2012 un ridimensionamento generalizzato dei prezzi: si tratta di una flessione a -13,13% per il comparto abitativo, mentre la diminuzione dei canoni è in forte discesa al -30% per il commerciale, seguito dagli uffici a -20,83% e capannoni a -23,33%. Rispetto al 2011 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento sia della domanda che dell'offerta con stazionarietà dei volumi. In lieve decrescita il numero dei contratti residenziali (-1,25%), forte contrazione per negozi (-20,71%), uffici (-18,67%) e capannoni (-15,5%).
Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 6 mesi. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (50,63%), seguito dal trilocale (36,25%), ubicato in zone centrali (34,38%) o semicentrali (33,25%), mentre le location di pregio sono in calo al 2,38% del totale. Gli alloggi affittati sono in prevalenza usati in buono stato (52,75%), o nuovi/ristrutturati (42,51%).

Per quanto riguarda le previsioni per il 2013 per il mercato delle locazioni,  si indica una sostanziale stazionarietà del numero dei contratti d'affitto ad uso residenziale per gli immobili situati nelle zone centrali e  semicentrali del capoluogo, con maggior proobabilità di contrazione nelle periferie.