Capannoni, grande richiesta in provincia: «Offerta ridotta, tanti ormai obsoleti»

«Mission: impossible» (o quasi). Trovare capannoni pronti all’uso è diventata un’impresa ardua per le aziende bergamasche . Se in passato era fin troppo facile costruire grandi siti produttivi, oggi «zero consumo di suolo» è il mantra di quasi tutti i piani di governo del territorio. La fame di immobili industriali corre lungo gli assi viabilistici più importanti, A4 e Brebemi in primis, ma anche nelle valli e nell’Isola ormai è diventato più facile trovare un ago in un pagliaio. «Il mercato dei capannoni è in difficoltà per vari motivi, il primo dei quali è che in passato se ne sono costruiti troppi - sostiene Gianfederico Belotti, direttore dell’Osservatorio Immobiliare di Bergamo -. E siccome sono soggetti a un’obsolescenza veloce, per lo più sono diventati scheletri che andrebbero abbattuti e ricostruiti perché non a norma, tecnologicamente arretrati, inefficienti dal punto di vista energetico e spesso ancora perfino con il tetto in amianto». Ma i costi di demolizione sono alti, «fra i 60 e i 100 euro al metro quadro per abbattere la vecchia costruzione e smaltire o macinare i materiali sul posto», fa presente Emilio Pesenti, titolare dell’omonima impresa di Covo e consigliere di Ance Bergamo.

Parco immobili fermo al 2005

«Il parco degli immobili industriali bergamaschi è fermo al 2005 - conferma Antongiulio Lascari, componente della commissione Listino prezzi immobili di Fimaa Bergamo -. Oggi il mercato chiede capannoni in acciaio, edifici alti 10 o 12 metri che rispettino le regole antincendio e antisismiche, con aree esterne per carico e scarico per la circolazione di autoarticolati». Così, per la legge della domanda e dell’offerta, la scarsità di capannoni pronti all’uso fa lievitare i prezzi. «C’è già stato un rialzo del 2-3% - aggiunge Lascari - ma i prezzi sono destinati a crescere ancora. La conseguenza è che ci sono aziende che non riescono ad ampliare l’attività, né a fare stoccaggio di materie prime o prodotti finiti».

La forbice è molto ampia. «Una locazione può costare dai 30 euro al metro quadro all’anno nella Bassa per arrivare a 45 euro nella prima fascia periferica di Bergamo - spiega Leonardo Legramanti, titolare di Medianord Immobiliare, agenzia specializzata in capannoni -, mentre per la vendita si va dai 450-500 euro nella Bassa ai 600-800 euro nella prima fascia periferica in funzione della qualità dell’immobile». Poi c’è il problema dei capannoni di taglia più piccola, intorno ai 400 metri quadri, che «spesso inquinano il mercato dei prezzi perché, arrivando da fallimenti e concordati, hanno un costo più basso di quello di costruzione». L’Isola è un mercato ancora frizzante, «con prezzi a metà strada fra quelli della Bassa e della prima fascia periferica», mentre le valli sono un mondo a sé, «perché le compravendite si basano più sui rapporti personali che sul ricorso agli intermediari».

I «colossi» nella Bassa

L’unica area che negli ultimi dieci anni ha visto aumentare la presenza di immobili industriali è la Bassa, dove l’arrivo della Brebemi e dell’alta velocità hanno portato con sé i grandi insediamenti della logistica togliendo terreno all’agricoltura: colossi come Italtrans a Calcio, Amazon a Cividate, il centro distributivo dei discount Md a Cortenuova, dove sorgerà anche un grande centro intermodale Msc, il secondo vettore marittimo al mondo nel trasporto container. «La loro presenza ha reso effervescente anche il mercato residenziale di quella zona - sottolinea Belotti - tanto che a Calcio o Cortenuova non si trovano quasi più case in affitto e le maestranze devono arrivare fino a Zanica per trovare alloggi disponibili».

«Oggi, dopo la saturazione del Milanese e del Piacentino, i grandi players della logistica stanno puntando proprio sulla Bergamasca - rimarca Legramanti -: comprano un’area, portano avanti l’iter burocratico per il cambio di destinazione d’uso, edificano, mettono in locazione l’immobile e poi lo vendono ai fondi d’investimento».