Mercato immobiliare col fiatone
Tira solo l’offerta di pregio

Il listino è edito da «La Rassegna», è in edicola dal 27 novembre e realizzato dagli agenti Immobiliari di Fimaa - Ascom Bergamo. Come ogni anno, il borsino degli immobili, stampato in 8 mila copie, dà un quadro completo sull’andamento del mercato, offrendo tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni della città e dell’intera provincia.

La nuova edizione contiene le rilevazioni di tutti i paesi della Bergamasca. Le quotazioni in città sono suddivise per ogni via e quartiere, con 37 zone di rilevazione e relative mappe. La pubblicazione è curata dai mediatori immobiliari di Fimaa-Ascom, con la collaborazione di Adiconsum, Appe e Collegio dei geometri e geometri laureati di Bergamo; e con il patrocinio di Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio di Bergamo, Università degli Studi di Bergamo.

Appartamenti: in città quotazioni in discesa (- 5,2%) con l’eccezione di alcuni prezzi stabili per gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio (- 0,4%) Il semicentrale registra una diminuzione dei prezzi (- 3,2%), ma non mancano valori stabili per gli immobili di qualità. In calo sensibile i prezzi delle abitazioni in periferia (- 5,8%). Gli immobili nuovi evidenziano maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre categorie, in particolare stabili vecchi o da ristrutturare, per cui è crollata la domanda, soprattutto da parte degli extracomunitari. Il prezzo di un’abitazione va dai 6.000 euro al metro quadro di Città Alta ai 1.700 euro di Celadina e della Grumellina.

In provincia i prezzi diminuiscono sia nei centri principali (- 3,8%), dove si registra maggiore surplus d’offerta, sia nei comuni più piccoli (- 4,1%). Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità. Resta ferma la domanda a scopo di investimento, travolta dall’inasprimento fiscale. In provincia il prezzo d’acquisto di una casa va dai 2.900 euro al metro quadro di Treviglio – zona centrale – ai 1.100 di comuni piccoli, come Barbata e Blello.

Per quanto riguarda i contratti d’affitto, a fronte di un’offerta che resta molto alta, si conferma una crescita della domanda, segnale di consolidamento della ripresa del mercato della locazione, a discapito di un calo dei canoni. In città i canoni di locazione registrano in media una leggera diminuzione tra l’0,7% e il 1 % e per un trilocale vanno da un massimo di 700 euro al mese (centralissimo di pregio- Città alta di pregio-) a 400 euro al mese (Carducci, Grumellina). In provincia i prezzi degli affitti sono in diminuzione nei principali paesi della provincia, con una riduzione media tra il 2% e il 3%. Per un trilocale in affitto si va dai 600 euro al mese di Seriate e Treviglio ai 300 dei paesi posti in alta valle o nella bassa bergamasca.

I box: anche per i box i dati evidenziano un calo della domanda e una diminuzione dei prezzi di compravendite (- 3,7% in città e - 5 % in provincia). I prezzi più alti si rilevano in Città Alta (100 – 90 mila euro) e nel centro di città bassa (dai 70 - 60 mila euro). Mentre nelle zone periferiche della città il prezzo scende fino ai 13 mila euro (Celadina). In provincia il box più caro si trova nel centro di Clusone, Sarnico e Treviglio dove si arriva a spendere anche 25 mila euro, mentre comuni più piccoli si possono trovare box a 8- 9 mila euro.

Anche i canoni di locazione sono in diminuzione (- 2,4%). In città sono calati dell’1,8% e in provincia dell’2,6%. L’ andamento dei prezzi per l’affitto ricalca quello della vendita e si va dai 2.500 euro all’anno per città alta, ai 1.500 euro all’anno per la zona centrale di Bergamo e via S.Tomaso – Accademia Carrara, ai 1200 euro all’anno per via Finardi, Zona piscine e Porta Osio, ai 1000 euro all’anno per Borgo Santa Caterina, zona Ex Ospedale e via San Giorgio fino ad arrivare ai 500 euro all’anno di Boccaleone, Borgo Palazzo, Campagnola, Canovine, Celadina, Colognola, Grumellina, S.Tomaso dè Calvi. Mentre in provincia si parte dai 1200 euro all’anno di Clusone e Sarnico per arrivare ai 300 – 400 euro annuali dei paesi più piccoli.

Il mercato dei posti auto resta comunque molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono stabili ed altre zone con valori in forte diminuzione per l’eccesso di offerta. I fattori che incidono sull’andamento dei prezzi sono: la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale, l’assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento.

I negozi. Il commercio è nel vortice della crisi dei consumi da oltre tre anni e ciò riflette l’andamento dei valori immobiliari. Nel 2013 la compravendita ha interessato 494 attività (487 nel 2012), delle quali 72 in città (88 nel 2012) e 422 nel resto della provincia (402 nel 2012). La crisi spinge la diminuzione dei prezzi di compravendita dei negozi, sia pur con riduzioni meno marcate rispetto agli anni precedenti dove le rinegoziazioni erano maggiori. Oggi i prezzi di compravendita in città sono calati del 3% e in provincia del 3,6%, mentre i tempi di vendita crescono ed hanno raggiunto in media i 10,5 mesi. Lo sconto sul prezzo di vendita ha raggiunto il 17,5% sul prezzo richiesto.

Il mercato è ancora movimentato dalla domanda per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali.

Per i negozi, il prezzo di vendita al metro quadro in città va dai 6.000 euro nel centro cittadino ai 2.200 euro nelle zone periferiche. Mentre i paesi della provincia più quotati dal punto di vista dell’interesse commerciale sono i centri di Clusone, Sarnico e Treviglio (3.500 euro al metro quadro) a cui seguono San Pellegrino Terme (3 mila euro), Albino, Dalmine, Trescore, Lallio, Curno, Mozzo, Orio al Serio (2.500), Ponte S.Pietro e Romano di Lombardia (2.300), Seriate, Treviolo, Villa d’Almè, Torre Boldone, Azzano S. Paolo (2.200).

Tiene il mercato delle locazioni soprattutto per le piccole attività marginali e si consolida il segno meno anche nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in provincia ed in periferia della città. In città l’affitto di un negozio va dai 400 agli 80 euro al mq annuali nelle zone più periferiche. Mentre in provincia va dai 200 euro agli 80 euro al mq all’anno nelle zone meno attraenti dal punto di vista commerciale, lontane dalle vie di maggior e medio scorrimento. I tempi medi di locazione hanno raggiunto i 7,5 mesi.

Gli uffici: la domanda si è mantenuta esile a fronte di un’offerta di spazi crescenti che non riesce ad essere collocata sul mercato. Si consolida ormai da 6 anni il calo dei prezzi di compravendita, che prosegue più marcata in città (- 3%) rispetto alla provincia (- 2,6%), soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale.

In città il prezzo degli uffici va da un massimo di 3.500 euro al mq (zona centralissima di pregio) ad un minimo di 1.200 nelle zone periferiche. In provincia le punte massime si trovano a Clusone, Treviglio, Seriate, Grumello del Monte, Villongo, Lovere, Torre Boldone, Alzano Lombardo, Curno e Orio al Serio (2.800).

Calano i canoni di locazione soprattutto in città (- 2,3%), dove avevano raggiunto livelli molto elevati. Il mercato regge per l’offerta di uffici di alta qualità, che resta molto ambita da imprese desiderose di una nuova localizzazione. Si tratta però di una domanda limitata e molto selettiva. Nel 2013 le operazioni concluse sono state 288 (81 in città e 187 nel resto della provincia). I tempi medi di vendita e di locazione si sono ulteriormente allungati (14 mesi), lo sconto sul prezzo richiesto risulta significativo e arriva a toccare il 20%. Il canone per l’affitto in città va dai 150 euro ai 60 euro al mq all’anno. In provincia dai 160 euro al mq all’anno di Clusone e Treviglio ai 60 euro al mq all’anno di Caravaggio e Romano.

I capannoni: il mercato degli immobili industriali si conferma in grave affanno. In calo il numero delle compravendite (- 6,2%), con una domanda che si conferma fortemente rarefatta. Nel 2013 la diminuzione delle transazioni è stata in provincia di 50 unità con un ulteriore calo rispetto al 2012 del 10,4% che si aggiunge a quelli degli scorsi anni.

I prezzi dei capannoni vanno da un massimo di 1.150 euro al metro quadro (Bergamo, Azzano San Paolo, Curno, Grassobbio, Lallio, Orio al Serio, Treviglio) ai un minimo di 350 euro (Romano di Lombardia, San Pellegrino Terme, Trescore).

In discesa anche il numero delle locazioni (- 4,7%). Da cinque anni si registra ormai una diminuzione dei prezzi e degli affitti. La riduzione è più marcata per i capannoni usati dove, dall’avvio della crisi, i tempi medi di vendita si sono allungati ed hanno raggiunto i 17 mesi, mentre lo sconto concesso è fortemente aumentato, toccando punte del 25% rispetto al prezzo richiesto. Anche per la locazione i tempi medi si sono allungati (11,5 mesi).

Il canone d’affitto per i capannoni va da un massimo di 65 euro al mq all’anno a 25 euro al mq all’anno. Se la domanda, a seguito della crisi, costituisce il reale freno al mercato, esiste un problema anche sul lato dell’offerta. Anche per gli immobili industriali persiste un forte divario tra il pregio, la qualità richiesta e quella offerta, soprattutto per il segmento del non nuovo, che incide sul ritardo nelle vendite e locazioni e spesso cade nell’invenduto a medio lungo termine.