Crisi e acquisto della casa
Torna l'affitto a riscatto

Vendita con riserva di proprietà, affitto con patto di futura vendita e affitto a riscatto. Si sta affacciando sul mercato immobiliare una nuova forma di compravendita, in risposta alla difficoltà di accesso al credito e dunque alla possibilità di accendere un mutuo per l'acquisto della casa. «Oggi queste nuove forme di compravendita sono tra gli strumenti più richiesti - dichiara Giuliano Olivati, presidente di Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali -. Di fatto sono una risposta alla crisi di liquidità delle famiglie, che con la stretta creditizia faticano ad accedere ai mutui bancari». In realtà, sottolinea Olivati, «questa formula non è del tutto nuova, in un certo senso infatti si può paragonare a quello che succedeva negli anni '60-'70, prima del boom dei mutui che ha caratterizzato il mercato immobiliare a partire dagli anni '80. In quegli anni venivano stipulati dei contratti di vendita in cui il saldo del prezzo non veniva effettuato al momento del rogito, ma era garantito da una serie di cambiali ipotecarie che venivano pagate ratealmente. In altre parole il proprietario manteneva l'ipoteca sulla casa e faceva così da banca all'acquirente».

In pratica, l'affitto a riscatto prevede la stipula contemporanea di due contratti: il primo di affitto (con un canone superiore al prezzo di mercato), il secondo di opzione, con il quale l'inquilino potrà comprare la casa ad un prezzo stabilito in precedenza e dopo un certo numero di anni. In caso di acquisto, le mensilità versate fino a quel momento verranno detratte dal prezzo pattuito inizialmente, mentre se si decide di non comprare, l'affitto pagato sarà perso. «Si tratta di un contratto di natura mista - spiega ancora Olivati - in cui una parte dell'affitto è affitto vero e proprio, mentre l'altra parte è un acconto sul prezzo dell'immobile di cui, dopo un periodo prestabilito in accordo tra acquirente e venditore, si concretizza l'acquisto».

Ad attirare l'attenzione di chi intende acquistare e delle imprese che si vogliono liberare dello stock di invenduto, da un lato c'è la possibilità di rimandare l'accensione del mutuo al momento del futuro acquisto richiedendo alla banca un importo inferiore; dall'altro, in un momento in cui è difficile trovare acquirenti, c'è la possibilità concreta di vendere dopo un periodo stabilito, visto che il locatario, avendo già pagato più di un canone normale, sarà più propenso a comprare. «È uno strumento molto interessante - conferma Ottorino Bettineschi, presidente di Ance Bergamo, l'associazione dei costruttori edili - anche se presenta parecchi problemi da un punto di vista fiscale e normativo».

Va detto infatti che in Italia l'affitto a riscatto è una forma contrattuale atipica, non contemplata dal nostro Codice civile, ma non per questo illegittima. La sua origine risale agli anni '50-'60, quando gli Iacp (Istituti autonomi case popolari) attuarono il Piano Casa Fanfani, finalizzato a consentire l'acquisto della prima casa alle fasce meno abbienti della popolazione tramite una locazione (affitto) di durata paragonabile a quella di un mutuo, al termine della quale avveniva il trasferimento della proprietà all'inquilino (riscatto). Una forma contrattuale assai vicina quindi al leasing. Da precisare anche che l'affitto a riscatto è assai diverso dal «Rent to buy», formula usata all'estero in molti Paesi, che consente all'acquirente, tramite un programma preparatorio di breve durata, di allinearsi ai nuovi parametri che oggi le banche richiedono per l'accesso al mutuo. «Come Ance - dichiara Bettineschi - stiamo lavorando per dare il nostro contributo affinché con un qualche decreto si riesca a migliorare questo strumento, al quale stiamo guardando con interesse anche nella prospettiva di smaltire lo stock di invenduto presente sul mercato».

Tiziana Sallese