Immobili, scendono i prezzi
«Più compravendite nel 2011»

Scendono ancora (per il terzo anno consecutivo) i prezzi medi delle compravendite nel 2010. Secondo il Report dell'Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 7% per le abitazioni. I valori si attestano invece al -10% per il commerciale, -13,33% per il segmento direzionale e -12,78% per i capannoni, segno di ancor scarsa vivacità del settore terziario e produttivo, che tuttavia sta recuperando posizioni rispetto alla stasi totale del 2009. Il 56,11% degli acquirenti bergamaschi comprano casa con il mutuo, percentuale che sale al 92,25% nel segmento degli extracomunitari. Il 31,89% degli acquirenti permuta la sua abitazione. Cauto ottimismo per gli agenti immobiliari.

Le previsioni per il 2011 indicano timidi segnali di ripresa e un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali di Bergamo, mentre nelle zone semicentrali e periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario. Aumentano le richieste degli affitti ad uso abitativo. E' quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l'andamento del mercato immobiliare.

Il campione rappresentativo dell'area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell' “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2010 e alle previsioni 2011. L'Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti. Il Report ha fatto da battistrada all'Osservatorio immobiliare urbano 2010 realizzato anche quest'anno da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, che è stato presentato a Roma insieme ai promotori dell'Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). L'Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell'Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche. Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l'attività degli agenti immobiliari. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall'Osservatorio previsionale Fiaip.

Compravendite In generale, il mercato indica nel 2010, rispetto all'anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 7% per il residenziale . Performance più deludenti invece per il commerciale (- 10%), per gli uffici (-13,33%) e per i capannoni (-12,78%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica seppur in lento miglioramento., che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -3,8% delle abitazioni (in netto miglioramento rispetto al 2009) fino al -11% dei negozi e al -10,56% per i capannoni. Fanalino di coda per gli uffici anche per numero di compravendite, attestate al -15,67%. Da registrare la lenta normalizzazione del mercato, con il 56% delle rilevazioni di aumento della domanda di abitazioni e stabilità dell'offerta: si spera che questo dato segni la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Aumenta nel 2010 l'interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 51,37% del reale venduto), tengono gli alloggi usati in buono stato (40% delle transazioni residenziali), mentre si ritaglia una nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (8,64%). Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si conferma tra i 6 e i 9 mesi per il 42,78%. Ancora alta la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio: più della metà delle compravendite concluse (56,11%) avviene con il ricorso ai mutui, mentre aumenta la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (12%) e permutando il suo vecchio alloggio (31,89%). Nel segmento degli acquirento extracomunitari, torna ad aumentare la quota di chi compra casa con il mutuo, attestata al 92,25%, segnale di una cauta ripresa delle erogazioni da parte del sistema bancario. Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano sempre di più i trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell'indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 33,64% trilocali e per il 28,64% bilocali. Scarso l'appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L'ubicazione è prevalentemente posta in zone centrali (41,36%) e semicentrali (34,09%) e lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 51,37%), seguito dall'usato in buono stato (40%). Le previsioni per il 2011 indicano un sostanziale miglioramento dell'andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali della città e forti attese sulla fascia semicentrale, mentre si prevede un andamento stazionario nelle periferie. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione una sostanziale stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili residenziali, che potrebbero subire qualche allungamento in periferia.

Locazioni Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi, seppur attenuato rispetto a quello registrato nel 2009: si tratta di una flessione dell'4,67% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione é stimata al 8,13%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda dovuta alla difficoltà ad accedere ai mutui per acquisto, mentre l'offerta rimane stazionaria. Per la prima volta dal 2007 si registra un lieve aumento del numero dei contratti residenziali (+2,56%) dovuto al plafonamento dei canoni da parte dei proprietari - locatori. I contratti di locazione risultano in contrazione anche per negozi (-6,88%) e capannoni (-4,33%), mentre si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per gli uffici (-8%). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 3 mesi, in diminuzione rispetto al dato rilevato nel 2009. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (57,73%), seguito dal trilocale (25,45%), ubicato in zone centrali (39.09%) o semicentrali (30,91%). Gli alloggi affittati sono in prevalenza usati in buono stato (52,73%), o nuovi/ristrutturati (45,91%). Per quanto riguarda le previsioni per il 2011 per il mercato delle locazioni, si indica una tendenza verso l'aumento del numero dei contratti d'affitto ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo.

Trend e interpretazioni "Attenzione agli errori e alle distorsioni sul mercato immobiliare, rischiamo di passare dal pessimismo più nero all'euforia, che non è mai buona consigliera", lancia l'allarme Giuliano Olivati, presidente provinciale Fiaip Bergamo. "Troppi parlano senza una solida base scientifica, in base a impressioni passeggere che poi rimbalzano da un sito internet ad un quotidiano e così via. Qualcuno già profetizza un aumento dei prezzi, mentre è proprio il loro plafonamento ad avere fluidificato il mercato, troppo a lungo ingessato da richieste anacronistiche, che non tengono conto che l'economia mondiale è cambiata dal 2007 ad oggi. E' necessario un serio e periodico check-up del mercato immobiliare, una rilevazione statistica solida e affidabile, per capire se i segnali di ripresa, dopo due anni di fermo, saranno confermati, o se si tratta di un fuoco di paglia. Gli economisti parlano di ripresa a W, con molti alti e bassi, stile otto volante, nessuno può garantire che si tornerà ai valori pre-crisi, ma di certo ci vorranno anni per risalire la china, deve prima cessare l'onda lunga dei licenziamenti, e le banche devono consolidare la riapertura del credito".

"A commento dei nuovi dati statistici dell'Osservatorio Fiaip Bergamo - prosegue Olivati - non possiamo lasciarci andare a notazioni euforiche, ma di certo possiamo dire che l'immobiliare sta ricominciando a muoversi perché i prezzi sono calati mediamente di un 20 per cento rispetto ai picchi del 2007: infatti i proprietari che non si adeguano al mercato restano al palo, ingolfando la piazza di immobili invenduti. Altra falsa percezione da sfatare è quella di molti proprietari che temono di perderci vendendo il loro immobile in questa fase di mercato. E' un'illusione ottica, le case si sono rivalutate di un 120-130 per cento in 10 anni (1997 – 2007), se negli ultimi tre anni il mercato si è ridimensionato di un 20% gli immobili hanno comunque raddoppiato il loro valore dall'introduzione dell'euro ad oggi, altro che perderci. Ma in questa fase di mercato abbiamo una domanda vivace pronta ad acquistare case ai valori attuali, i venditori motivati hanno tutto l'interesse a cogliere quest'occasione. Il problema non è la trattativa e la maggior elasticità richiesta ai venditori, il problema vero si avrebbe se venisse meno la domanda, allora sì che la macchina si fermerebbe".

"A quanti infine ci chiedono conferma della preminenza del real estate nella protezione dei risparmi di famiglie e consumatori - conclude il presidente Fiaip Bergamo - rispondiamo con una domanda: quale altro investimento consente di raddoppiare il capitale in 10 anni (con una crisi in mezzo), traendone anche un ottimo reddito attraverso la locazione o un risparmio (reddito figurativo) in caso di uso diretto?".