Tasse, prima o seconda casa
Ecco come sfruttare gli sconti

Prima abitazione e seconda casa. Non solo il Fisco ha pretese differenti, ma anche il tipo di mutuo cambia proprio perché è differente la destinazione che dell’immobile se ne fa. La distinzione oggi non è di poco conto anche perché con il livello di tassi d’interesse che restano al minimo storico, il prestito ipotecario risulta estremamente conveniente anche per la seconda casa. In più l’opportunità di un accesso al credito più “semplice e meno restrittivo” è tornato a spingere ancora il mercato delle seconde case. Basta leggere l’ultimo report del portale casavacanze.it per capire il motivo della crescita di questo settore immobiliare: secondo l’analisi, infatti, il volume di affari degli affitti turistici è aumentato di oltre il 25% nell’ultimo anno, con una domanda del +15% e un’offerta che ha fatto segnare numeri ancora più importanti: +25% di alloggi turistici.

Insomma, chi ha disponibilità economica, sempre più frequentemente investe su abitazioni da adibire a seconde case o anche ad hosting.

La casa da mettere a reddito
È in questa prospettiva di messa a reddito dell’immobile che vale la pena anche di fare i conti con il fisco e il mercato del credito. Vediamo come.

Partiamo dalla prima situazione: il caso di una disponibilità di capitale iniziale insufficiente per coprire l’intero acquisto. In questo caso rivolgersi a una banca per recuperare la parte di finanziamento necessario non è più così impossibile o problematico, nemmeno nella prospettiva di un mutuo destinato alla seconda casa.

La convenienza è subito evidente guardando alcuni dati concreti e in riferimento a situazioni reali: nella sezione migliori mutui del sito specializzato mutuionline.it è possibile rendersi conto delle soluzioni più convenienti per i finanziamenti, proprio per i prestiti destinati all’acquisto della seconda casa. Inoltre, il confronto è un passaggio utile, anche perché gli istituti di credito tendono ad applicare costi di istruttoria e tassi maggiori per le seconde case.

L’Iva non è più detraibile dall’Irpef in rate uguali per dieci anni
resta l’aliquota agevolata al 4% e al 10%

Il vantaggio del Fisco
Ipotizzando, quindi, una simulazione a tasso fisso per un impiegato 45 anni, un reddito 2.600 euro mensili, importo mutuo 110.000 euro, valore immobile 160.000 euro, durata mutuo 20 anni. Le proposte sono diverse (in prospettiva al 23 marzo), quella più conveniente a tasso fisso è della formula “Mutuo Domus Fisso” di Intesa SanPaolo, con una rata mensile di 535,87 euro e Taeg 2,02%. A tasso variabile, invece, emerge sempre fra quelle con migliori condizioni, quella di “Semprelight” di IWBank, con una rata mensile di 498,56 euro e Taeg 1,07%.

Non è così irrilevante la ricerca e il confronto fra mutui a condizioni vantaggiose, visto che, secondo le ultime analisi sul sistema creditizio realizzati dall’Agenzia delle Entrate e dalla Banca d’Italia sui mutui prima e seconda casa, dato che quasi l’80% delle compravendite immobiliari dipende proprio dalla possibilità di accesso al finanziamento in banca. Scelta quindi la strada “più conveniente”, c’è anche un secondo criterio da valutare in termini di vantaggi, e che mette a confronto la prima e la seconda casa: si tratta dei diversi regimi di tassazione e di agevolazioni fiscali. 

Diverse possibilità dal punto di vista
del vantaggio fiscale sono previste anche per l’acquisto
della seconda abitazione

Partiamo dalla definizione di mutuo prima e seconda casa. Quando si fa riferimento alla “prima casa”, si intende l’immobile in cui chi sottoscrive il contratto di mutuo intende viverci abitualmente. In sostanza: il mutuo prima casa ha come obiettivo prioritario di acquistare una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

La “seconda casa”, al contrario, è considerato un immobile dove il proprietario non ha la residenza fissa: egli non è tenuto a registrare la propria residenza, operazione che è invece prevista per la prima casa.  Guardano, quindi, alle agevolazioni fiscali, la più evidente è la detrazione Irpef relativa agli interessi passivi del mutuo prima casa. La detrazione Irpef resta confermata al 19% e può essere applicata su un importo massimo di 4.000 euro, ma solo sul mutuo destinato all’acquisto prima casa.

La somma degli sconti

Va anche sottolineato che a partire dal 1° gennaio 2014, le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate proprio con l’obiettivo di diminuirne il peso fiscale. In sintesi, per la seconda casa, l’imposizione fiscale è maggiore e prevede due diverse casi. Nel primo caso, se il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione a Iva, fra le agevolazioni fiscali spiccano l’esenzione Iva; un’imposta di registro del 9%; l’imposta ipotecaria è fissata a 50 euro così come l’imposta catastale sempre a 50 euro.

Nel secondo caso, se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’Iva sale al 10%; l’imposta di registro è fissata a 200 euro; l’imposta ipotecaria fissa a 200 euro; l’imposta catastale è di 200 euro. A queste agevolazioni possono essere abbinate anche le detrazioni fiscali per ristrutturazione, riconfermate anche per il 2018. Possono dunque richiedere lo sconto fiscale non solo i proprietari, ma anche i locatari e comodatari; i titolari della nuda proprietà; i detentori di diritti reali di godimento (come di superficie, abitazione, uso o usufrutto), gli imprenditori, società e i soci di cooperative.

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