Comprare casa a Bergamo
la mappa dei prezzi per zona

Mercato immobiliare bergamasco che alla ripresa delle compravendite contrappone prezzi che frenano la discesa, ormai continua da quasi dieci anni. A Bergamo il mercato immobiliare rimanda i primi segnali reali di ripartenza: i valori a fine 2017-inizio 2018 segnano ancora un -0,5% ma è un dato più di consolidamento che di ulteriore calo. La domanda si sta concentrando su tipologie ben precise, a cominciare dai trilocali, a significare che famiglie e anche i piccoli investitori hanno una idea ben precisa dell’investimento che vogliono fare. Il tutto in relazione anche a una disponibilità di spesa ben individuata: in media il budget è salito a sfiorare i 120mila euro di partenza.

Il mercato immobiliare bergamasco, quindi, è tornato attivo spinto soprattutto da un ribasso dei prezzi degli ultimi anni, ma anche sull’onda di una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti. Fra questi, un nuovo fenomeno segnalato dagli operatori del settore, il ritorno degli investitori, anche per finalità turistiche (in particolare immobili da destinare a casa vacanze o bed&breakfast), anche nel centro della città.

Un viaggio dentro al mercato immobiliare, a fine 2017, dà idea particolareggiata di quanto e di come sia cambiata anche l’offerta, oltre che la domanda di immobili nel capoluogo

Ultima segnalazione: il mercato al momento sembra soffrire invece di un’offerta insufficiente di immobili – case e appartamenti – di medio taglio, sia di superficie sia di valore.

Alta, invece, la disponibilità di immobili di valore oltre i 350-400mila euro, molte le abitazioni di classe bassa (la G, in particolare), ma quasi nulla per i tagli intermedi, abitazioni destinate cioè a un budget fra i 300mila e i 400mila euro. Questo spiega, seppur in parte, l’aumento contenuto delle transazioni immobiliari in città e in provincia nel 2017: -0,1% in città e +14,6% in provincia.

Un viaggio dentro al mercato immobiliare, a fine 2017, dà idea particolareggiata di quanto e di come sia cambiata anche l’offerta, oltre che la domanda di immobili nel capoluogo. Nella zona centrale, per esempio, tornano protagonisti sia acquirenti di prima casa, sia investitori. Dopo Bergamo Alta, il centro città è la zona più costosa della città. La prima casa è ricercata da famiglie e anziani che si trasferiscono dall’hinterland di Bergamo, perchè ne apprezzano i servizi. In questi casi - prima casa – il taglio preso in considerazione parte da almeno 100-150 mq, possibilmente con vista sulla Città Alta.

La casa conferma il ritorno d’interesse da parte degli investitori e piccoli risparmiatori. Obiettivo per quasi tutti è riuscire a mettere a reddito il bene, in prevalenza nel settore turistico

Tra gli investitori, oltre a coloro che si orientano su bilocali e monolocali da affittare a lavoratori fuori sede, in particolare fenomeno dell’ultimo anno, studenti dell’Accademia di Carrara, ci sono anche richieste di immobili di grande dimensione (180-200 mq) situati in Città Alta e da destinare alla creazione di B&B.

Tra le strade principali del centro ci sono via XX Settembre e via Tasso dove il nuovo arriva a 3.000 euro al mq. Le soluzioni da ristrutturare costano 2.000 euro al mq. Anche sul Sentierone (viale Papa Giovanni XXIII, via Roma e viale Vittorio Emanuele II) si registrano valori medi intorno a 3.000 euro al mq. Più basse le quotazioni delle soluzioni immobiliari del XIX - XX secolo posizionate a ridosso della zona Stazione: si scende a 1.200-1.600 euro al metro quadro.

Mercato d’elite quello di Bergamo Alta, anche se, in base alle analisi degli operatori, è un mercato sempre più difficile: è vero che qui si concentra l’offerta immobiliare più prestigiosa della città con ville singole ed appartamenti d’epoca, ma la mancanza di servizi, parcheggi, relativa facilità di contatto con il centro, rende questo mercato meno preferito rispetto al passato. I prezzi di una abitazione ristrutturata sono in media ai 4.000 euro al mq.

Nella prima parte del 2017 sono stabili i valori immobiliari nella zona sud est di Bergamo. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie del posto che realizzano un acquisto migliorativo. Sono indirizzate su trilocali e quattro locali possibilmente in buono stato o ristrutturati. Difficile vendere i monolocali.

Il mercato fa comunque fatica a offrire soluzioni abitative per budget medio-alti, che richiedono investimenti
fra i 300-400mila euro

Malpensata e Boccaleone sono i quartieri più costosi. Malpensata è quello più vicino al centro di Bergamo e in posizione strategica per raggiungere sia la stazione sia l’aeroporto di Orio al Serio. Boccaleone invece offre immobili di più recente costruzione, anni ’90, e sorge a ridosso della Nuova Fiera di Bergamo. In entrambe le zone i valori delle soluzioni usate si aggirano intorno a 1.000 euro al mq.

Meno quotate le case a Celadina quartiere che offre immobili in edilizia più popolare e dove acquistano coloro che non hanno la capacità di spesa per acquistare nel vicino quartiere di Borgo Palazzo: i prezzi si aggirano intorno a 900 euro al mq per una soluzione usata.

Quotazioni stabili nelle zone di Borgo Palazzo e Borgo S. Anna. Il mercato segnala un risveglio da parte di investitori in arrivo anche da fuori città (ad esempio. da Lecco e da Milano) in cerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito con una spesa intorno a 50-60 mila euro. Una delle zone che piace maggiormente è quella di piazza S. Anna, per la sua vicinanza al centro della città. Se in buono stato i prezzi medi vanno intorno ai 1.800-2.000 euro al mq con punte di 2.300-2.400 euro.

Simile l’offerta immobiliare presente a Borgo Palazzo con valori equiparabili a quelli presenti nella parte più centrale di S. Anna. Qui i valori immobiliari si aggirano intorno a 1.500 euro al metro quadro.